Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Александра Синилова, MRICS, директор департамента по работе с девелоперами Savills Russia

Динамичный рост цен за последние 9 месяцев создал ложное представление о дальнейшем развитии рынка жилой недвижимости. Эксперты разделились на два лагеря: те, кто верят в продолжение роста, пусть и незначительного, и тех, кто ожидает стагнации и завуалированного снижения цен за счет скидок и акций. Итак, разберемся стоит ли в таких условиях покупать городскую недвижимость (сейчас мы говорим именно о квартирах).

Проанализируем ситуацию:

— Рынок затоварен различными типами объектов. Принимая во внимание тот факт, что несколько лет назад активно стали развиваться промышленные территории, объем застройки предполагается колоссальный на целые десятилетия вперед. Однако такая динамика строительства не поддерживается должным образом со стороны спроса в текущий момент.

— Ипотечные ставки были льготными ограниченный период времени, что и явилось одним из катализаторов спроса на недвижимость в недавнем прошлом. Текущие ставки по ипотеке снова растут, что может привести к снижению спроса на нее, а это, в свою очередь, отразится на спросе. Для рынка недвижимости, где ипотечные сделки составляют в среднем 90% от общего объема сделок, это существенный показатель.

— Ставки по депозитам снизились, новости про налоги на вклады и закрытия некоторых банков стимулировали клиентов сохранять свои деньги в чем-то осязаемом, недвижимость стала вполне альтернативным инструментом сохранения сбережений. В основном для таких целей покупатели рассматривали объекты недвижимости бизнес и комфорт классов.

Эти факторы оказали существенное влияние на ситуацию на рынке жилой недвижимости. Принимаем это как данность. Стоит ли покупать сейчас?

Стоит, если:

1. Недвижимость приобретается исключительно для собственного пользования и дальнейшего проживания семьи.
2. Проект полностью готов или будет готов и введен в эксплуатацию в течение 9 – 12 месяцев. При таком сроке готовности проекта риски недостроя значительно снижаются.
3. Застройщик – крупная компания с поддержкой государственного банка или уже завершенный жилой комплекс с благоустроенной территорией.
4. Застройщик готов предоставить скидки, рассрочки и прочие финансовые инструменты, максимально удовлетворяющие клиента.
5. В локации проекта не будет масштабных строек новых комплексов или инфраструктурных объектов (этот момент необходимо изучить с тем, чтобы виды на панораму города не превратились в виды на стройку, а затем в виды окон соседнего дома).

А инвестиции? Современная ситуация пока наиболее подходящая для сохранения капитала, а не его приумножения.

Пока нынешние проекты не позволяют обеспечивать высокой доходностью собственников (как это было несколько лет назад, когда доходность доходила до 9-12%). Текущая ситуация на российском рынке сравнима с европейским и может обеспечить доходность от аренды на уровне 2-4%.

Тем не менее, ближайшие 1-2 года спрос на аренду будет существенно расти, поскольку чрезмерно высокая стоимость недвижимости и ипотека не позволят большинству обзавестись подходящим жильем. А долгосрочная аренда от 1 до 3 лет позволит «переждать» сложные времена и «перегретый» рынок, а затем уже вернуться к покупке недвижимости.