Александра Синилова, MRICS, директор департамента по работе с девелоперами Savills Russia
На западе есть хорошее выражение – цена за недвижимость складывается исключительно из трех L: location, location и еще раз location.
И действительно, в гонке за локацией, люди забывают о важных атрибутах качественного жилья, так как стоимость объекта недвижимости, в первую очередь, складывается из различных административных трат, которые формируют базу для себестоимости.
За последние пару лет в недвижимости, особенно элитной, произошли два значимых события, которые сегодня формируют будущий тренд развития всего рынка:
1. Реализация объектов через систему эскроу стала первым шагом к росту цен на недвижимость, так как в девелоперской цепочке ключевую роль стал играть банк, регулирующий ставки кредитов и контролирующий план продаж. С одной стороны, это плюс для покупателей и застройщиков – твердая гарантия сделки и платежеспособности клиента, с другой стороны – новая ценовая надстройка для стоимости жилья.
2. С января 2021 года были внесены изменения в №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве». Поправки привели к изменению стоимости ВРИ (вида разрешенного использования – прим. редактора) в ЦАО Москвы почти в три раза. Безусловно, это будет иметь свои последствия.
Как мы видим, уже два события сформировали серьезный тренд по увеличению стоимости 1 кв. м недвижимости.
Косвенные факторы, оказывающие влияние на стоимость, – это затраты на строительные и отделочные материалы. Если основа, в большинстве своем, для любого типа дома одинаковая, то инженерное наполнение и материалы отделки требуют повышенного внимания к качеству.
И вот здесь, мы можем видеть, что только на начальном этапе у застройщика уже сформировалась определенная административная затратная часть. Покупка зарубежных (желательно, европейского уровня материалов) в нынешних условиях труднореализуемая история по причине затяжных санкций, дороговизны материалов и сложности в логистике.
Аналоги европейских материалов порой не отличаются хорошим качеством, что существенно сказывается на внешнем виде зданий. В системе инженерии также возникают сложности с качественными материалами. Как итог, застройщик стремится минимизировать свои затраты, сэкономив на определенных позициях, а это, в свою очередь, приводит к созданию достаточно посредственного объекта.
Однако за счет правильной локации формируется высокий (читайте элитный) ценник, в то время как по всем своим характеристикам объект не будет отличаться от среднестатистического ЖК Москвы.
Если же застройщик оказывается педантом и строит качественный дом с самого начала и до конца в соответствии с заданной концепцией, то, в этом случае, его цена будет оправдано высока, но для застройщика такой проект становится неким репутационным трофеем без сверхприбыли.
Таким образом, можно отметить, что самые качественные проекты построены в период с 2015 по 2019 года. Тот период, когда уже сформировалось у застройщиков понимание стиля, функционала и качества проекта.