Анна Мирошниченко, владелец компании AMIGROUP, инвестор
В нашем максимально прикладном блоге продолжаем обсуждать инструменты для заработка на рынке недвижимости. Плюсы, минусы, кейсы, советы по инвестированию для извлечения максимального дохода.
В первой части мы обозначили все возможные варианты инвестирования в недвижимость и подробно рассмотрели формат арендовать в долгосрочную аренду и пересдать в краткосрочную “посуточно”. Сегодня обратимся к новой схеме — купить объект и сдать долгосрочно.
Стоимость однокомнатной квартиры будет варьироваться от 27 000 000 до 30 000 000 рублей. По традиции рассмотрим реальный кейс — однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров в Большом гнездиковском переулке за 27 000 000.
Цена для сдачи: от 65000 до 100000 рублей.
Несложный расчет возврата денег, вложенных в покупку:
При минимальной аренде 27 000 000/65000 = 415 месяцев
415/12 = 34 года = 2,94% годовых
При максимальной стоимости аренды 27 000 000/100 000/12 = 22,5 года = 4,45% годовых
Конечно, данное вложение – стабильная безрисковая стратегия, но, нужно признать, что крайне неэффективная.
Рассмотрим плюсы:
- Это стабильно.
- Можно использовать ипотеку, и тогда на вложенный капитал доходность будет выше. Но в любом случае стоимость аренды не будет гасить ипотечный платеж, и придется от 60000 до 120000 докладывать.
- Можно использовать льготные ипотеки и материнский капитал.
- Есть возможность прописки и получения льгот по прописке.
Минусы на лицо:
- Низкая окупаемость.
- Окупаемость ниже инфляции.
- Необходимость ремонта.
Если все-таки рассматриваете такой вариант, то мои советы:
- Выбирать объект без ремонта.
- Рассматривать квартиру в центре Москвы.
- Искать самую минимальную стоимость за квадратный метр.
- Использовать только ипотечное плечо.
- Смотреть объект в жилом фонде в центре с железобетонными перекрытиями (не дерево).
И еще один – не пропускать мои статьи, ведь в следующей части мы поговорим о более доходных инструментах.