Анна Мирошниченко, владелец компании AMI GROUP, инвестор
На рынке недвижимости есть масса разных инструментов для заработка. Этот блог максимально прикладной: на примере реальных кейсов разберем с помощью каких можно повысить капитал из займа в 5 000 000 потребительского кредита в банке до 120 000 000 рублей, и это за 4 года.
Я занимаюсь подбором доходной недвижимости более 5 лет. Еще 8 до этого создавала объекты под краткую сдачу жилья (более 500 объектов по Москве), арендуя объект, делая косметический ремонт и сдавая намного дороже. В своем блоге хочу рассказать о вариантах создания доходной недвижимости: какие стратегии существуют, какие работают на сегодняшний день, как извлекать максимальную прибыль с помощью недвижимости. А еще про свои взлеты и падения, про опыт и разочарования.
Начнем с теории. Какие варианты инвестирования в недвижимость бывают:
- Арендовать в долгосрочную аренду, пересдать в посуточную
- Купить объект и сдать долгосрочно
- Купить объект и сдать в краткосрочную аренду
- Купить, сделать «продающий» ремонт и сдать (в долгосрочную или краткосрочную) аренду
- Купить, сделать «продающий» ремонт и перепродать.
Для того, чтобы определиться, в какую сторону двигаться инвестору, нужно для начала определить, какая из стратегий максимально выгодна на вложенный капитал.
Итак, давайте начнём с варианта номер 1 — арендовать в долгосрочную аренду и пересдать в краткосрочную «посуточно»
Возьмем реальный объект по адресу: Москва, Гнездниковский пер. 10 и разложим по полочкам.
Расходы:
Аренда 65 000 + свет/вода (3500)
Итого: 68 500 рублей
Для запуска объекта нужно оплатить:
- Депозит: 100% — 65 000 рублей
- Агентская комиссия: 100% — 65 000 рублей
- Минимальный набор для краткосрочной аренды — примерно 40 000 рублей — чашки, ложки постельное белье
- Ремонт home staging: 100-150 000 рублей
Изначально вложено: 290 000 рублей
Краткосрочная сдача по Москве:
Средний чек в зависимости от ремонта от 3 500 до 10 000 рублей.
В среднем конкретный объект до чемпионата мира по Футболу сдавался за 5 000-8 000 рублей в сутки. На данный момент средний чек понизился по городу до 4 500 рублей.
Средняя заполняемость 27 рабочих дней
4 500 умножаем на 27 = 121 500 рублей
Ежемесячные расходы дополнительно:
- Интернет 500 рублей
- Мастер 2 000 рублей
- Химия 7 000 рублей
- Горничная 8 000 рублей
Итого ежемесячная прибыть составляет:
121 500-500-2 000-7 000-68 500= 35 500
-15% налог = 30 175 рублей
Эта доходность получится при том условии, что вы все делаете самостоятельно.
290 000/ 30 175 = 9,61 (в месяц) показатель окупаемости ваших вложений.
А именно 124% годовых.
Плюсы:
- Легко начать
- Маленькие вложения на входе
Минусы
- Колебания рынка
- Доходность существенно падает при появлении сотрудников
- Доходность меньше при затратах на рекламу (на площадках-информаторах, таких как: Авито, Циан, Ула и т.д.)
- Полная занятость (много мелкой организационной работы)
- Нужно развить в себе чувство вкуса и дизайна
- Риск расторжения договора с собственником (объект арендный, не в собственности)
Как говорится — выводы делайте сами. Остальные сценарии рассмотрим позже. Я разберу на конкретных примерах каждый из видов инвестирования именно по Москве (так как являюсь специалистом именно в этом регионе). Крайне важно, если работаете в другом городе, обязательно по такой же формуле сравнить объекты и научиться считать доходность.
Вкладывайтесь с умом, чтобы зарабатывать эффективно!