Анна Мирошниченко, владелец компании AMIGROUP, инвестор
Рассматриваем инструменты заработка на рынке недвижимости. Разбираем стратегии на реальных примерах, чтобы выбрать максимально эффективный вариант инвестирования.
Перед вами третья статья на тему доходной недвижимости, и в первых двух частях мы уже классифицировали варианты инвестирования и подробно разобрали самые простые, но не самые выгодные из них. Теперь поговорим об инструментах действительно доходных.
Итак, мы подсчитали, что, покупая квартиру для долгосрочной аренды, мы выходим на окупаемость от 2 до 5% в год (смотреть часть 2 моего скромного блога).
Чтобы увеличить срок окупаемости нужно найти объект, который стоит дешевле, а сдаваться будет дороже.
Рассмотрим ценообразование по степени уменьшения стоимости покупки, если сравнивать примерно одинаковый сегмент жилья (для примера возьмем один район, эконом жилье). Получим такой список:
- Квартиры в новостройках.
- Апартаменты в новостройках.
- Квартиры на вторичном рынке недвижимости.
- Апартаменты на вторичном рынке недвижимости.
Таким образом, покупая апартаменты на вторичном рынке недвижимости, вы покупаете максимально низкий по стоимости объект, а сдаете его за ту же стоимость, что и квартиру. Тем самым увеличиваете возврат инвестиций. И это далеко не самая доходная стратегия (спойлер к следующим колонкам).
Рассмотрим на примере.
В предыдущей статье мы брали объект за 27 000 000 рублей в центре города, который приносит в среднем 4% в месяц. Если взять апартаменты в ре-девелопменте:
- Стоимость их варьируется от 7-13 000 000 рублей.
- Стоимость сдачи 60 000 рублей.
- Покупаем на сумму 27 миллионов 3 апартамента с итоговой стоимостью сдачи 180 000 рублей.
Итого окупаемость по формуле: 27/60000=150/12=12,5 лет = 8% годовых.
Ну и, по традиции, минусы:
- В апартаментах нет прописки.
- Очень важно тщательно подбирать такой объект.
- Важно проверять документы.
- Не все объекты подходят для ипотеки в банке.
- Выше налог на имущество (1,5-2% от кадастровой стоимости) — переплата в год составляет около 10-12 тысяч рублей дополнительного расхода.
- Выше коммунальные платежи.
Плюсы:
- Доходность в 2 раза выше, чем в квартирах.
- Диверсификация рисков, так как покупаем разные объекты.
- Возможность увеличить доходность, переходя на сдачу в посуточную аренду (до 20% годовых, в зависимости от вашего опыта управления).
- Посуточная аренда возможна в апартаментах, тогда как, например, запрещена в квартирах, согласно закону Хованской.
Вкладывайтесь с умом, чтобы зарабатывать эффективно!
P.S. Все расчеты носят ориентировочный характер.